史诗级救市？谁来救？谁受益？

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时间 :2023-06-18 06:58:32 来源 : 房小闲

楼市是一艘大船，购房者、房企、政府、建筑企业、金融机构，都属于同船乘客。这些都是构成楼市的重要一环。

稳楼市与保交付，是针对上述所有乘客说的。调控宽松化的目的，是让上述成员恢复活跃度、降低风险，而不是单针对某一个个体。

(资料图)

这是一切政策性宽松，和政策工具箱使用的前提条件。

所有已经使用的楼市工具性政策，都在针对两个主要方向进行刺激。一个是刺激购房者多买房，另一个是刺激房企多买地。

买房、买地的钱，最终流向谁？谁就是当前楼市调控中最着急的。这就是当前楼市调控宽松化趋向的基本逻辑。

房住不炒，是楼市调控宽松化的前提条件，也是不能突破的底线。这一点很多人都能看到。

但很多人没有看到的是，在房住不炒之前，还有另一个隐形的前提条件不能突破，就是不炒土地。

不炒地是不炒房的前提，不炒房针对C端抑制需求，不炒地针对B端抑制供应，这是楼市调控的两座闸门。

所以不论是专家还是媒体，别管是哭穷卖惨还是悲观预测，一番折腾之后，最多从城楼上给你扔下来一些馒头：“降低利率”馒头、“降低首付”馒头、“降低中介费”馒头，这样来缓解一下。但这俩扇大门是绝对不能开的。

所以再热盼什么“史诗级救市”、“重大利好消息”，也别往这两个地方想，不可能。

不允许有钱人炒房，不允许房企借债拿地。这是为山九仞的政策，不允许功亏一篑。

这么多利好购房的宽松化措施，连续不断的刺激购房者，并没有达到预期效果。

不是政策不对路，也不是政策力度不够强。而是这些宽松化措施，没有真正解决购房者的两大核心痛点。

第一个痛点：购房者不看二成还是一成，利率4.5还是3.8。他们关心的是在未来，能否有稳定向好的收入趋势，来对冲房贷压力。

第二个痛点：同板块、同位置的房子，未来会不会卖的更便宜？我现在真金白银买下的资产，未来会不会缩水？

这两个痛点，如果没有能给出令人信服的解决说辞，打消购房者的顾虑，楼市不论是商品房还是二手房，成交量都很难快速恢复。

另一边，无数的区县政府走出去招商、登上门拜访，也很难解决房企真正的痛点。房企是否拿地真的与当地部门的态度、意愿、承诺，关系不大。

第一个痛点：全部的民营房企、70%的国营房企，都面临着资金短缺的问题。不论是信托还是国开行、金融机构，很难对纯住宅地块配给拿地资金。

即便有些房企能够实现母集団调拨，可母集団的资金池就那么大，有一个城市吃的到，就有其它九个城市饿肚子。一个覆盖四省市的区域公司，投资部门就留下两个人干活，这个态度本身就能说明一切了。

第二个痛点：楼盘开发的现金流动不起来，拿地时一张电汇票全支付过去，等卖了房有了回款却要按节点、按比例、按要求提出。提回的钱还要先支付工程款，材料款。有钱沉淀不下来、有钱拿不走，等同于没钱。

房企想要拿到销售回款用于新项目拿地，至少要等到主体完工之后，这还是要在楼盘有利润的前提之下。一半以上的楼盘，是竣工验收之后资产负债表上满篇红字，还得总部拨钱来给银行还债补窟窿。

城墙里面，是存量房数量猛增，成为等待交易的“堰塞湖”，城墙外面是大量存款扛着降息的压力，也要存在银行里，购买力也成了一个资金“堰塞湖”。

两道堰塞湖之间的闸门，左边那扇就是：房住不炒；右边那扇就是：不抄土地。

那下半年还能从城楼上扔下来什么垫肚子的馒头呢？

A：买房卖房交易契税，继续减免。

B：家庭为单位放开三套。

C：放开房企用非房业务比如产业园、商业体的资产融资，用于保交房。

D：列个白名单，允许部分房企提高资金监管的提存比例。

E：在国土部立项的旧改、城市更新项目，放宽融资渠道。

你觉得下半年有可能扔哪个馒头下来，不妨评论区留个言，。

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