“金融16条”政策延期，房企亟盼“活水来”

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“金融16条”政策延期，房企亟盼“活水来”

时间 :2023-07-12 05:13:59 来源 : 21世纪经济报道

21世纪经济报道记者孔海丽北京报道监管层对房地产行业的支持在延续。

7月10日晚间，央行、国家金融监管总局发文，将“金融16条”中“房企存量融资展期”、“保交楼配套融资支持”两项条款的适用期限，统一延长至2024年12月31日。

业内分析人士认为，延长“金融16条”支持政策的期限，为房企债务处置增加了政策空间，对于金融机构保持房地产融资平稳有序、促进风险市场化出清具有重要意义，进而有助于“保交楼”工作和房地产市场平稳健康发展。

(资料图片)

“明确政策延期，非常及时，给了大家一定的转圜余地。”一位不愿具名的上市房企人士向21世纪经济报道记者表示，“金融16条”发布后，对推动房企风险化解发挥了积极作用，但今年5月相关政策已面临到期，房企和金融机构普遍“心里没谱”，如今终于确定了延缓期限。

实际上，在房地产市场复苏遇阻、下行风险仍较大的当下，金融监管部门此举被认为是结合市场形势做出的有益安排和合理选择。

但房地产行业要想真正改善，治本之策仍在于销售端的明确回暖。多家机构指出，后续更多更丰富的支持政策有望加快出台，高能级城市的政策空间或将打开。有房企人士告诉21世纪经济报道，下一步最盼望市场“回血”，销售好起来才能“为有源头活水来”。

值得注意的是，参照遇险房企恢复流动性所需时长，以及海外成熟市场救助房企的做法，分析人士表示，不排除“金融16条”相关政策届时视情况进一步延期的可能性。

行业严峻背景下的合理选择

去年11月，监管部门发布了《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，这份通知共有16方面的内容，也被称为“金融16条”，该政策对保持房地产融资合理适度、推动化解房地产企业风险发挥了积极作用。

“金融16条”出台后，房企在融资端得到一定支持，如授信额度的提升、中债增支持民企发债、股权融资持续落地等。

16条政策中，两项设置了适用期限的政策已于今年5月到期，本次对延期的明确，正是针对这两条内容。

一是对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。2024年12月31日前到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。

二是对于商业银行按照《通知》要求，2024年12月31日前向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类；对债务新老划断后的承贷主体按照合格借款主体管理。对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责。

除上述两条政策外，其他不涉及适用期限的政策长期有效。

两部门表示，综合考虑当前房地产市场形势，为引导金融机构继续对房地产企业存量融资展期，加大保交楼金融支持，决定延长有关政策适用期限。

多家机构认为，两项政策延期是当前房地产销售仍偏弱情况下的合理选择。

今年二季度以来，房地产销售持续下滑。克而瑞数据显示，2023年6月，逾7成百强房企单月业绩同比降低，近6成百强房企单月业绩同比降幅大于30%，其中27家企业业绩降幅大于50%。

“市场走弱超出预期是不争的事实。” 广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，今年房企债务集中到期，房企资金链非常紧张，叠加市场下行，流动性更加紧张，预计保交楼的压力会更大。

据他分析，销售回款占房企资金来源的50%以上，市场销售下行，开发商资金紧张，无力推进保交楼；另一方面，市场销售下行，后续货值得不到盘活，金融机构、承接交付的企业风险担忧加大，影响他们在保交楼上投入更多资金。

另一方面，房企融资不乐观，偿债压力仍较大，“保交楼”工作的推进也面临阻力。

据中指研究院监测，上半年，房地产企业非银融资总额约4041.7 亿元，同比下降16.2%。其中，信用债同比下降7.0%，海外债下降34.6%，信托下降69.6%，ABS下降4.5%。房企融资环境没有发生实质性改善，需要加大融资支持力度。

房企债务方面，中指数据显示，当前房企债券存量余额约2.9万亿元，海外债占比38.1%。三季度为偿债高峰，一年内到期余额为9277.4亿元，其中海外债占比35.7%，今年7月、9月到期债券余额均超九百亿，为偿债高峰。

在此情况下，金融机构适度加大支持是十分有必要的。

“房企融资是否有所改善以及金融机构是否能够积极落实金融十六条，和房地产市场销售修复是相辅相成的关系。”浙商证券分析师杨凡表示，在销售修复势能走弱的情形下，房企融资改善难度提升，而延长存量贷款是房企销售和资金回笼走弱时的必要支持，有助于化解房企短期风险和推进保交楼进度。

“及时雨”滴灌房企

两项政策延期，一是存量融资展期，二是强调对配套融资形成不良的免于追责。

对于房企来说，悬着的心终于落了地。据房企反映，由于存量融资的展期在5月份已经触及了政策有效期限，金融机构观望态度浓厚，都在翘首以盼监管机构给出明确答复，如今时间延长至2024年年底，很多工作才能继续推进。

“相当于‘用时间换空间’，对维持房地产业流动性将起到积极的作用。”李宇嘉分析，具体来看，存量贷款展期、调整还款安排等措施，相当于对到期贷款进一步展期，房企的短期债务压力也有望得到减轻。而延长对商业银行的责任兜底期限，也有助于金融机构向房地产“输血”，并进一步利好“保交楼”。

该政策也传达出一个信号，支持保交楼，既是兜住民生底线，也是为了修复市场信心。这对稳定银行信托抵押物价值，从而稳定金融机构贷款资产质量，防范金融风险有重要意义。

对于金融机构来说，此次延期有助于打消金融机构对房企新发放配套融资的部分顾虑，为房企提供适度宽松的融资环境，有利于引导金融机构对房企提供持续稳定的资金支持。

中金公司指出，短期来看，避免了进一步新增房企信用风险事件，有效管控了供给侧金融风险，同时避免了金融机构对房企融资的风险偏好再次下行；中长期来看，无论是直接对“保交楼”配套融资的支持，还是通过缓解房企资金压力而间接推进“保交楼”工作，相关政策均有助于提升实体市场对新房交付的预期，同时维持房地产市场供给能力，多管齐下助力房地产基本面指标缓慢筑底并逐步改善。

但这并不意味着房企的压力可以大幅度卸下。有房企人士告诉21世纪经济报道记者，展期谈判的流程并不容易，而后续用来恢复信用的展期时间却不充沛，资金紧张的房企要想恢复到“能活下去”的状态，需要的时间往往以数年计，行业内期待进一步延长贷款展期的期限。

与此同时，政策的定调依然是“托而不举”。

中信证券分析师陈聪、张全国等表示，监管层对房企的融资政策维持了此前的态度，即政策不是为了“翻转”房地产周期，不是在房地产周期向下时试图推动周期向上，而是适当对冲房地产周期下行所带来的风险，避免风险持续集聚。

“商业银行贷款业务都是市场化自主运作的，央行只是给出了鼓励的政策，但商业银行是否愿意这样做，仍基于风险收益平衡，如果算不过帐，债务关系复杂，后续无货值覆盖，或未来销售端继续疲软，预计融资投入支持保交楼的力度也不能太乐观。”李宇嘉补充表示。

治本之策仍待“活水”

销售与融资是房企的两条命脉，尤其是销售回款，一直是房企赖以生存的立足之本，如果销售疲弱，仅依靠融资资金维持企业运营，势必无法长久。

一位全国性房企北京公司工作人员告诉21世纪经济报道记者：“销售不振，即便房企还有融资额度，也忧心忡忡，毕竟借来的钱都是债，最终都是要还的。”

而对于销售转暖的期盼，是所有行业人士共同的心声，只有源头活络起来，后续的运营、投资才有可能进入良性循环。

二季度，房地产销售情况在筑底。6月单月，重点100城新房成交面积同比下降超20%，其中，百强房企6月单月销售额同比下降29.4%，环比下降19%。

房价方面，目前70个城市已经有55个二手住宅房价下跌，且二手房挂牌量不断增长，房地产基本面出现螺旋向下的态势，市场缺乏基本面的自我修复机制。

分析人士普遍认为，当前行业核心问题在于市场预期，居民对房地产市场信心以及自身购买力均不足，需要供求两端政策协同支持。

市场层面对一揽子提振楼市、提振经济政策的期盼也在不断加强，尤其对核心一、二线城市放开限制性政策、支持改善置换需求的呼声，愈发高涨。

中指研究院市场研究总监陈文静表示，下半年，核心一二线城市政策或有望适度纠偏，“一区一策”、结合生育政策等或是重要方向，如信贷端优化“认房又认贷”、降低首付比例、降低房贷利率等。此外，优化限购范围、降低交易税费等也存在较大空间，“房票”安置或成为更多城市支持房地产市场发展的举措之一。

中信证券也认为，当前政策工具箱储备依然十分丰富，特别是在一些核心城市，限购、限贷、限价和按揭利率还有进一步调整空间。随着基本面持续下行，尤其是一线核心城市确认房价下跌，2023年四季度，有望是房地产政策进一步放开的季度。

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